【司法書士が負動産について解説】相続土地国庫帰属制度で引き取ってもらえない不動産も手放せる可能性があります！
「相続でいらない土地を相続してしまった…放置しておこう…」
相続において、いらない土地を相続してしまうことは、将来的な負担や手続きの面で大きな問題を引き起こす可能性があります。
また2024年4月1日から相続登記が義務化され、上記のように相続登記を放置と科料10万円が罰せられるようになります。
相続した土地が要らない場合でも、放置せずに売る、処分するなどの行動を起こすことが必要になります。
不動産を手放す方法は
｜ 売る（民間不動産会社や近隣住民）｜ 処分・引取（国・地方自治体・民間不動産会社）｜
に分けられます。
以下ではいらない土地を相続した場合の対応法について、ご説明いたします。
いらない土地相続のリスクと認識
いらない土地を相続することは、将来的な負担や手続きの面で大きな問題を引き起こす可能性があります。
まず、相続に伴う固定資産税や管理費用が生じます。
土地の所有者となることで、固定資産税の納税義務が発生し、毎年の税金負担が待ち受けます。
また、土地の維持や管理にも費用がかかることがあります。
さらに、土地の処分や手続きにも手間や費用がかかる可能性があります。
土地を売却する場合、適切な評価や契約の手続き、売買契約書の作成などが必要です。
また、相続した土地を利用するためには、建物の建設や許可手続きが必要になることもあります。
これらの負担や手続きに加えて、土地に関連するトラブルや紛争のリスクも存在します。
例えば、共有相続の場合、他の相続人との意見の食い違いや利用目的の不一致が生じることがあります。
また、相続人同士の間で土地の所有権や利益分配に関して争いが起きることもあります。
以上のようなリスクや問題を避けるためには、「いらない土地を相続しない」「相続した土地を手放す」ことを検討する必要があります。
国庫帰属法の活用や相続放棄といった手段を選ぶことで、これらのリスクを回避することができます。
相続放棄や土地処分には手続きや条件がありますので、ぜひ専門家のアドバイスを受けながら進めてください。
不動産を手放す選択肢
不動産売却
不動産の売却を検討する場合は、まず不動産の査定を行います。
不動産の価値は地域の需要や供給のバランス、物件の状態、周辺環境などによって左右されます。
査定を依頼する際には、複数の不動産会社に見積もりを依頼し、比較検討することがおすすめです。
また、市場調査を行い、現在の地域の不動産市場の状況や価格相場を把握することも重要です。
売却方法の選択
不動産の売却方法には、不動産会社に委託する方法や自ら売却する方法があります。
不動産会社に委託する場合は、専門の不動産業者に手続きやマーケティングを任せることができます。
一方、自ら売却する場合は、広告やオンラインの不動産サイトを活用して買い手を探すことが求められます。
どちらの方法を選ぶかは、自身の能力や時間、売却期限などを考慮し、適切な選択を行いましょう。
売却手続きと費用
不動産の売却手続きでは、契約書の作成や必要な書類の提出が必要となります。
売買契約書は法的な効力を持つ重要な書類ですので、専門家や司法書士のアドバイスを受けながら作成することをお勧めします。
また、土地や建物の登記簿謄本、固定資産税の納税証明書などの必要な書類も準備しましょう。
売買契約の内容や条件、期限などは十分に検討し、明確に取り決めることが重要です。
不動産の売却には税金や費用がかかりますので、事前に計画を立てておくことが重要です。
例えば、所得税や住民税の支払い義務が発生する場合がありますので、税金の計算や申告についても専門家のアドバイスを受けることがおすすめです。
また、不動産会社には仲介手数料が発生することが一般的ですので、売却価格と合わせて予算を考慮しましょう。
買手との交渉と引き渡し
買手との交渉では、売却価格や条件、引き渡し日などを話し合います。
買手の資金やローンの有無、引き渡し後の諸手続きなども確認しておくことが重要です。
売却の成立後は、不動産の引き渡し手続きを行います。引き渡し時には、物件の状態や備品の有無、鍵の受け渡しなどを確認し、書面での取り決めを行いましょう。
国庫帰属制度
国庫帰属法は、国が不要な土地を有料で引き取ってくれる制度です。（国に土地を帰属する）
国が取引相手という安心感はありますが、帰属要件がとても厳しいです。
(1) 申請をすることができないケース（却下事由）（法第２条第３項）
Ａ 建物がある土地
Ｂ 担保権や使用収益権が設定されている土地
Ｃ 他人の利用が予定されている土地
Ｄ 土壌汚染されている土地
Ｅ 境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地
(2) 承認を受けることができないケース（不承認事由）（法第５条第１項）
Ａ 一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地
Ｂ 土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地
Ｃ 土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地
Ｄ 隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地
Ｅ その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地
上記のように申請できない土地の要件が厳しいです。
詳しくは以下リンクを参照ください。
民間の負動産引取サポート
不動産会社や国庫帰属制度では引き取ってもらえない土地もあります。
いわゆる「負動産」と呼ばれるものです。
負動産とは、相続や贈与などによって所有権が移転されるもののうち、負担や費用が発生する可能性が高い不動産のことを指します。
具体的には、老朽化や修繕が必要な建物や土地、滞納された固定資産税などが負担となる場合があります。
負動産は相続人や受贈人にとって負担となる可能性が高いため、適切な処理が求められます。
負動産の処理方法としては、以下のような選択肢があります。
まずは、売却や賃貸などの方法で負動産を活用することが考えられます。
ただし、修繕や管理にコストや手間がかかることを念頭に置き、収益性や将来の見通しを慎重に検討する必要があります。
また、相続人や受贈人が負担を回避するために放棄することも選択肢の一つです。
ただし、放棄手続きには手続きや手数料がかかる場合がありますので、専門家のアドバイスを受けながら進めることが重要です。
相続放棄
相続放棄とは、相続した財産すべてを放棄する制度で、一定の手続きと条件があります。
まず、相続放棄の意思表示をするためには、法定相続人が相続開始から３ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てを行う必要があります。
この際には、相続放棄に関する書面や証拠書類を提出する必要がありますので、司法書士や弁護士のアドバイスを受けながら手続きを進めましょう。
相続放棄を検討する際には、以下のポイントに留意することが重要です。
相続放棄のポイント
正確な情報収集
相続放棄による影響や手続きについて正確な情報を収集しましょう。
司法書士や弁護士に相談し、具体的な相続財産の評価や手続きについてアドバイスを受けることが重要です。
財産評価と将来予測
相続放棄によって放棄される財産の評価と将来の予測を行いましょう。
土地の市場価値や将来の利益見込みを正確に把握し、放棄することによる経済的な損失や利益の見込みを判断します。
相続人間の協議
相続放棄は、他の相続人との協議が必要な場合があります。
共有相続の場合、他の相続人との関係や将来的な利益配分について話し合い、一致を図ることが重要です。
法的手続きの遵守
相続放棄には法的な手続きと期限が存在します。
相続開始から３ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てを行う必要がありますので、期限を守り手続きを進めましょう。
専門家の助言を受ける
相続放棄には専門家の助言を受けることが重要です。
当事務所では、法的な知識と多くの相続サポートをした経験を持ち、個別の状況に合わせた最適なアドバイスを行います。
これらのポイントを踏まえながら、自身の状況や将来の展望を考慮し、相続放棄の決定をすることが重要です。
慎重かつ適切な判断を行い、自身や家族の利益を守るために、専門家と協力しながら進めていきましょう。
寄付
地方自治体や近所の方、第三者に寄付する方法もあります。
寄付先の選定には慎重に行う必要がありますが、処分費用もかからず手放すことができます。
遺言執行者の役割と財産目録の作成
相続放棄の代替手段として考えられるのが、遺言執行者の選任と財産目録の作成です。
遺言執行者は遺言書において指定された信頼できる人物であり、相続人に対して遺産の管理や分配を行う責任を負います。
遺言執行者の役割の一つは、相続財産目録の作成です。
財産目録は相続財産の詳細な内容を一覧でまとめたものであり、遺言執行者はこれを作成して相続人に提供します。
財産目録には不動産や預貯金、株式などの財産の種類や評価額、所有者情報などが含まれます。
財産目録の作成には慎重さと正確性が求められます。
遺言執行者は相続財産の特定や評価を行い、公平な分配を促進するために正確な情報を提供する必要があります。
また、財産目録は家庭裁判所への提出が必要な場合もありますので、法的な要件や期限を守りながら手続きを進めることも重要です。
遺言執行者として選ばれた場合、相続人に対して財産目録の作成と交付を行う義務があります。
これにより、相続人は相続財産の詳細や総額を把握することができ、公正な遺産分割協議の基礎となります。
遺言執行者の役割や財産目録の作成には専門的な知識や経験が必要です。
したがって、適切な遺言執行者の選任や財産目録の作成には司法書士や弁護士など、専門家の助言を受けることをおすすめします。
専門家のサポートを得ながら、相続手続きを円滑に進め、遺産の公正な分配を実現しましょう。
まとめ
不動産を手放す方法はいくつもあります。
適切な選択をするためにも、ぜひ当事務所にご相談ください。
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この記事の執筆者
- 中島法務司法書士事務所 代表司法書士 中島 信匡
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保有資格 司法書士（登録番号：埼玉 第1095号） 経歴 昭和５５年 埼玉県坂戸市出身
平成 ５年 坂戸市立千代田小学校卒業
平成１５年 立教大学法学部法学科卒業
平成１８年 司法書士試験合格
平成１９年 行政書士試験合格（未登録）
平成１９年 司法書士登録
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