【司法書士が解説！】2026年4月義務化！住所変更登記の期限・罰則と手続き方法
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2026年4月1日から「住所・氏名変更登記」が義務化されます
これまで、不動産の名義人（所有者）の住所や氏名が変わった際の変更登記は「任意」であり、いつ行っても、あるいは行わなくても法律上の罰則はありませんでした。
しかし、2026年（令和8年）4月1日から、このルールが大きく変わり、住所や氏名の変更登記が義務化されます。
これは、近年社会問題となっている「所有者不明土地問題」を解消するための国の施策の一環です。施行まで残り数ヶ月となりましたので、不動産をお持ちの方は以下のルールを必ず押さえておきましょう。
【義務化の重要ポイント】
- 住所や氏名に変更があった日から2年以内に登記申請が必要
- 正当な理由なく申請を怠ると、5万円以下の過料の対象となる
過去の引っ越しも対象！「遡及適用」に要注意
今回の法改正で最も注意が必要なのは、「法律の施行日（2026年4月1日）より前に引っ越しや結婚をして、名義変更をしていない場合」も義務化の対象になるという点です。
これを法律用語で「遡及適用（そきゅうてきよう）」といいます。
いつまでに手続きすればいい？
過去に住所や氏名が変わっている場合は、以下の期限までに手続きを行う必要があります。
2028年（令和10年）3月31日まで
（施行日の2026年4月1日から2年以内）
「何年も前のことだから関係ない」とはなりません。登記簿上の住所が現在の住所と一致しているか、一度確認してみることを強くおすすめします。
手続きを放置した場合の「罰則」について
期限内に手続きをしなかった場合、「5万円以下の過料（かりょう）」が科される可能性があります。
過料とは、行政上のルール違反に対する金銭的なペナルティのことです。刑事罰（罰金）とは異なり前科はつきませんが、裁判所から通知が届き、お金を納めなければなりません。
「知らなかった」では済まされないため、早めの対応が必要です。
「スマート変更登記」の申出受付が始まっています
義務化に伴い、国民の負担を減らすための新しい仕組み「スマート変更登記（検索用情報の申出制度）」が導入されています。
これは、事前に法務局へ「私の住所や氏名が変わったら、住基ネットの情報を確認して自動的に変更してください」と申し出ておくことで、法務局が職権で登記を変更してくれる制度です。
この申出の受付は、2025年（令和7年）4月21日より既に開始されています。
スマート変更登記の3つのメリット
・かんたん・無料で手続きができる
・申出をしておけば、その後の引っ越しのたびに自分で登記申請をする必要がなくなる
・法務局が職権で変更してくれるため、うっかり忘れによる義務違反（過料）を防げる
まだ申出がお済みでない方は、早めの手続きをご検討ください。
手続きの窓口（管轄の法務局）
住所や氏名の変更登記は、不動産がある場所を管轄する「法務局」で行います。
ご自身の住んでいる場所ではなく、「不動産がある場所」が基準になるので注意しましょう。
手続きは郵送やオンラインでも可能ですが、慣れていない方は管轄の法務局へ相談するか、司法書士への依頼が確実です。
まとめ
2026年4月の義務化施行まで残り時間が少なくなってきました。
特に、「何回も引っ越していて、今の登記簿上の住所がどこになっているかわからない」という方や、「手続きが面倒で放置していた」という方は、これを機に整理することをおすすめします。
ご自身での手続きが不安な場合や、忙しくて時間がない場合は、登記の専門家である司法書士にご相談ください。
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この記事の執筆者
- 中島法務司法書士事務所 代表司法書士 中島 信匡
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保有資格 司法書士（登録番号：埼玉 第1095号） 経歴 昭和５５年 埼玉県坂戸市出身
平成 ５年 坂戸市立千代田小学校卒業
平成１５年 立教大学法学部法学科卒業
平成１８年 司法書士試験合格
平成１９年 行政書士試験合格（未登録）
平成１９年 司法書士登録
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