不動産の名義変更（相続登記）のポイントと注意点は？売却はいつ検討すべき？

最終更新日：2025.01.31

相続登記とは、遺産である土地・建物の名義を変更（所有権移転登記）する手続きです。

この手続きをしていないと、「土地・建物が自分のものであること」を第三者に主張することができません。その土地・建物を売却したくなっても、相続登記が終わっていないと売却することはできません。

しかし、この登記手続きをしないまま放置してしまう方もいらっしゃいます。

2024年4月1日より相続登記が義務化されています！相続した不動産を3年以内に名義変更しないと10万円以下の過料が発生します！実際に相続登記をせずに義務化の過料以外にも多くの問題が起こります。

では、相続登記をせずにそのままにしておくと、どのような問題が発生するでしょうか？

クリックした箇所に遷移します

登記をしないデメリット
登記をしない理由
相続財産の不動産の売却を検討すべきタイミング
中島法務司法書士事務所について
相続登記サポート（対象財産：不動産のみ）
遺産整理業務（相続手続きまるごとお任せプラン）

登記をしないデメリット

10万円以下の過料が発生します。2024年4月1日より相続登記が義務化されているため、相続した不動産を3年以内に名義変更しないと10万円以下の過料が発生します。
その相続財産（不動産）に関する自分の権利を、他の人に主張することができません。
たとえ、相続人の間で、「誰がその不動産を相続する」という話し合いができていたとしても、その相続登記がされていなければ、他人に対して自分の所有権を主張できません。
相続をした不動産を売却したり、その不動産を担保に融資を受けることもできません。また、その不動産を賃貸することも原則としてできません。
遺産分割協議をせずに長い時間が経つと、相続人だった人が亡くなってしまうことがあります。そうすると、その亡くなった人の相続人が、遺産分割協議に参加することになります。時間が経つにつれて、関係性の薄い相続人が増えていき、遺産分割協議がまとまらなくなる可能性が高くなります。
相続人うちの誰かに借金があったり、税金の滞納がある場合、その相続人の持分が差し押さえられてしまうかもしれません。差押えを受けてしまうと、その不動産を売却するのがとても難しくなってしまいます。
相続人のうち多額の借金がある人がいて、遺産分割をしない間にその人（借金がある相続人）が亡くなってしまうと、大変なことになります。借金について相続放棄をすると、場合によっては、先に亡くなった人の遺産を分割できなくなってしまう可能性があります。

以上をまとめると、相続登記をしないことによって、「不動産を売却できない」という不安定な状態が続くことになります。

また、長期間放っておくと、相続人の数が増えていき、もっと不安定な状態（遺産分割ができなくなる状態）になってしまいます。

登記をしない理由

当事務所では相続の無料相談を実施しており、不動産登記や売却のご相談を沢山いただきます。

その中でお客様からよく聞く相続登記をしなかった理由は下記のとおりです。

死亡した人が遠方に土地を所有していて、遺族は、その土地を所有していることを知らずに、相続登記をしていないケース

このまま相続登記をしないままでいると、相続権を有する相続人が時間の経過とともにどんどん増えていきます。遺産分割がまとまらなくなる可能性が出てきます。

また、時間の経過によって新しい相続人が出てくると、「法定相続分に相当する額を、金銭で支払って欲しい」という主張をされる可能性もあり、遺産分割が難しくなってしまうことが多いです。

相続人のうちの１人が、行方不明または音信不通になっていて、「連絡が取れないと相続登記は絶対にできない」と思い、名義変更をしなかったケース

相続人がなんらかの理由で行方不明になっていたり、音信不通になっている場合があります。

その相続人のうちの１人でも揃わない状態では、遺産分割協議をすることはできません。

このようなケースでは、家庭裁判所に対して「不在者財産管理人選任の申立て」を行い、行方不明の相続人に代わって、弁護士などが不在者財産管理人として、遺産分割の話し合いに加わってもらい、遺産を分割することもできます。

登記済権利証を紛失したため、登記ができないと思い込んでいるケース

不動産を所有している方は、登記済権利証（または登記識別情報）をもっておられると思います。
紛失してしまった場合には、登記済権利証は再発行されることはありません。

「紛失してしまったために、登記ができない」と誤解されているケースがあります。

しかし、相続登記の場合には、原則として登記済権利証を提出する必要はありません。権利

証を紛失していても、相続登記の申請することはできます。

相続登記をすると、必ず相続税が発生すると思い込んでいるケース

相続に関する手続きをすると、「必ず相続税が発生する」「相続税がかかると家を売らないといけないかもしれない」と心配する方がいらっしゃいます。

しかし、実際に相続税の申告が必要なケースは、全体の６％程度と言われています（平成２７年１月１日以降）。相続が発生した場合でも、多くの場合には相続税は課税されません。

当事務所では、相続税のことを相談できる税理士の先生をご紹介しています。

安心してお問い合わせください。

→　「不動産の名義変更（相続登記）の手続き」ページはこちらから

相続財産の不動産の売却を検討すべきタイミング

①不動産の維持管理：相続した不動産の維持や管理が大変である場合、売却のメリットが大きいです。
②相続税の納付：相続税の納付が難しい場合、不動産を売却して資金を確保するのも一つの手段です。
- ③税務上の特例要件：税務上の特例要件に合わせて売却を検討します。いわゆる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用要件（目安としては3年以内）を考慮したうえで売却を検討するうべきです。詳しく知りたい方は国税庁の該当ページをご覧ください。

中島法務司法書士事務所について

当事務所はリーズナブルな料金体系で相続・遺言の手続きをサポートさせていただいております。

相続登記、その先の不動産売却までサポートさせていただけますので是非お気軽にご相談ください。

また、専門家による無料相談を実施しておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

相続登記は地元坂戸の専門家へ

坂戸・埼玉で相続登記のご相談は当事務所にお任せ！

当事務所に相続登記をご依頼頂いたお客様の声の一部、実際に解決した事例をご紹介いたします。

下記のボタンをクリックすると、詳細ページへと移動します。

相続登記サポート（対象財産：不動産のみ）

項目	相続登記のみプラン	相続登記お任せプラン	相続登記丸ごとプラン
初回の無料相談（90分）	〇	〇	〇
被相続人の出生から死亡までの戸籍収集 ※1	×	×	〇
相続人全員分の戸籍収集 ※1	×	×	〇
収集した戸籍のチェック業務 ※2	〇	〇	〇
相続関係説明図（家系図）作成	×	〇	〇
遺産分割協議書作成（1通） ※7	×	〇	〇
相続登記（申請・回収含む） ※3、4、5、6	〇	〇	〇
不動産登記事項証明書の取得	〇	〇	〇
預貯金の名義変更 ※7 （預貯金の名義変更までまるごと依頼したい方はこちらをクリック>>）	×	×	×
パック特別料金	66,000円～	110,000円～	154,000円～

※1 戸籍収集は4名までとなります。以降1名につき4,000円頂戴致します。
※2 戸籍に不足がある場合、1通につき2,000円を頂戴致します。
※3 相続登記料金は、「不動産の個数（筆数）が3以上の場合」「複数の相続が発生している場合」には、追加料金をいただきます。
※4 不動産の評価額により、料金に変更が生ずる場合がございます。
※5 不動産が多数ある場合、不動産ごとに相続人が異なる場合は、申請件数が増えますので別途加算されます。
※6 当事務所の報酬とは別に登録免許税（固定資産評価額の0.4%）が必要になります。例えば、不動産の評価額が2,000万円の場合、国への税金として2,000万円×0.4%＝80,000円が別途掛かります。
※7 遺産分割協議書のみの作成ご依頼の場合の費用は、20,000円～になります。また、遺産分割協議書に不動産以外の内容を記載する場合は別途費用が発生します。

遺産整理業務（相続手続きまるごとお任せプラン）

不動産の名義変更だけでなく、預貯金などの相続に関するあらゆる手続きをまとめて代行！

遺産整理業務とは、司法書士が遺産管理人（遺産整理業務受任者）として相続人様の窓口として、相続に関する不動産、預貯金、株券、自動車、保険金、年金などのあらゆる相続手続きをお客様のご希望に応じて一括でお引き受けするサービスです。

相続財産の価額	報酬額
500万円以下	25万円+消費税
500万円を超え5000万円以下	（価額の1.2%+19万円）+消費税
5000万円を超え1億円以下	（価額の1.0%+29万円）+消費税
1億円を超え3億円以下	（価額の0.7%+59万円）+消費税
3億円以上	（価額の0.4%+149万円）+消費税

あらゆる相続手続きを当事務所がワンストップで対応

遺産整理業務について詳しくはこちら>>

この記事の執筆者

中島法務司法書士事務所代表司法書士 中島信匡

保有資格	司法書士（登録番号：埼玉第1095号）
経歴	昭和５５年　埼玉県坂戸市出身平成　５年　坂戸市立千代田小学校卒業　平成１５年　立教大学法学部法学科卒業平成１８年　司法書士試験合格平成１９年　行政書士試験合格（未登録）平成１９年　司法書士登録

専門家紹介はこちら

相続に関わる手続き