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抵当権抹消とは？

抵当権とは、債権者（お金を貸す人）が土地や建物を担保にできる権利のことを指し、住宅ローンを組む際に行う抵当権の登記を「抵当権設定登記」と呼びます。債務者（お金を借りた人）が借金（住宅ローン）の返済を滞らせた場合、債権者は抵当権を行使して土地や建物を競売にかけ、優先して返済を受けることができます。住宅ローンを完済すると、債権者が持つ抵当権は自動的に消滅します。

しかし、借金を完済しても、登記簿謄本に記載されている抵当権の記載を消去するには別途手続きが必要です。この手続きを「抵当権抹消登記」といいます。

抵当権抹消登記は義務ではありませんが、抵当権の「登記」が残っていると、第三者から見ると抵当権がまだ存在しているように見えます。そのため、売却や新たな融資を受ける際に不都合が生じる可能性があります。したがって、ローンを完済した場合は速やかに抵当権の登記を抹消することが望ましいです。

抵当権抹消手続きが必要なタイミング

抵当権抹消手続きが必要なタイミングについて解説します。

抵当権のある物件を相続するとき

抵当権が設定された物件を相続する場合、抵当権は対象となるローンが完済しているときに限り抹消できます。相続によってローンが自動的に完済されるわけではないため、「抵当権が設定された物件を相続」しても、すぐに抵当権を抹消できるわけではありません。

しかし、親が既にローンを完済しており、抵当権を抹消し忘れていた場合は、相続した方が抵当権の抹消手続きを行うことができます。また、親が住宅ローンの団体信用生命保険に加入していて、親の死亡によりローンが完済された場合も、抵当権の抹消が可能です。

一方で、相続対策として建てたアパートを引き継ぐ場合、アパートローンはそのまま引き継がれ、抵当権も存続させる必要があるため、債務者の名義を変更することが求められます。したがって、抵当権が設定された物件を相続した場合、抵当権を抹消するかどうかは状況によって異なります。

不動産を売却してローンを完済したとき

不動産の売買では、売買契約と残代金決済・引き渡しを別の日に行うのが特徴です。通常、売買契約は引き渡しの1～2ヵ月前に行われます。売買契約は売主と買主が書面に捺印するだけで、所有権移転登記や抵当権抹消登記はこの時点では行いません。

住宅ローンが残っている不動産を第三者に売却する際には、残代金決済と引き渡しの際に抵当権抹消手続きも同時に行います。

とはいえ、抵当権の抹消登記は義務ではないため、例えば売主AがB銀行からローンを借りている場合、買主Cが同意すればB銀行の抵当権が残ったままでも売却は可能です。しかし、B銀行の抵当権が残ったまま売却した場合、売却後に売主Aが住宅ローンを滞納すると、不動産が競売にかけられ、買主Cが物件を失うリスクがあります。

このように、売主の抵当権が残っている物件は買主にとって大きなリスクとなるため、第三者に不動産を売却する際には、原則として抵当権の抹消が求められます。

ただし、売主が抵当権を抹消するためには住宅ローンを完済する必要があり、そのためには買主からの売買代金を受け取る必要があります。

そのため、不動産の売却では、残代金決済日や引き渡し日に「所有権移転登記」と「抵当権抹消登記」を同時に行うのが一般的です。

なお、抵当権の抹消に関しては、売買契約書の「抵当権等の抹消」という条項で、売主が抵当権など買主の完全な所有権行使を阻害する一切の負担を消除することが義務として明記されています。売買契約を締結したら、「抵当権等の抹消」部分を確認しておきましょう。

物件を担保に新たな融資を受ける場合

すでに抵当権の対象となる借金を完済している場合、新たに融資を受ける前に完済した債務の抵当権を抹消することが推奨されます。その理由は、抵当権が残ったままだと、融資額が大幅に減少したり、最悪の場合は融資を受けられなくなる可能性があるためです。

抵当権の優先順位は、先に登記された債権者が優先されるため、後順位の債権者が抵当権を設定しても競売による弁済を受ける可能性が低くなります。

例えば、物件が競売にかけられた場合、先順位の債権者が優先的に弁済を受け、後順位の債権者は残った部分からしか弁済を受けることができません。したがって、先順位の抵当権が残ったままでは、金融機関から新たな融資を受けるのが非常に難しくなります。

抵当権抹消手続きは司法書士に依頼すべき？

抵当権抹消手続きには、司法書士に依頼する方法と自分で行う方法の2つがあります。必要な書類が揃えば、自分でも手続きを進めることができます。自分で行うことで費用を抑えられるという利点がありますが、状況によっては手続きが複雑になることがあります。そのような場合は、司法書士に依頼することをお勧めします。

抵当権抹消手続きに必要な書類を紛失した場合は、再発行が必要です。金融機関に依頼して再発行できれば問題ありませんが、金融機関が倒産して存在しない場合は手続きが難しくなるため、司法書士に依頼することをお勧めします。

長期間放置された抵当権では、相続が発生したり、抵当権者が亡くなっていたりして手続きが複雑になることがあります。特に、明治や大正時代の古い抵当権が残っているケースでは、個人での抹消手続きは難易度が高いです。

また、抵当権抹消手続きは法務局への申請が必要で、平日の昼間に出向く必要があります。申請書の記入も必要となるため、忙しい方や手続きを面倒に感じる方は司法書士に依頼すると良いでしょう。

一方、マイホームの売却など比較的シンプルなケースでは、自分での手続きもそれほど難しくありません。ただし、銀行が司法書士への依頼を必須とする場合があるので、その点には注意が必要です。

【相続解決事例】抵当権抹消登記を自分でしようとしたが断念しご相談を頂いたケース

当事務所は過去に抵当権抹消のご相談を頂いたケースを掲載しております。自分で抹消登記をしようとする方は必ずご確認ください。詳しくはこちらから＞＞＞

抵当権抹消手続きにかかる費用

抵当権抹消手続きにかかる費用について説明します。

登録免許税

抵当権抹消の際にかかる登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。住宅ローンの抵当権は通常、土地と建物に設定されているため、土地1筆と建物1個の場合は合計で2,000円となります。

登記事項証明書の発行費用

抵当権が抹消されたことを確認するために登記事項証明書（登記簿謄本）を発行する場合、法務局で取得できます。書面請求の場合は1通600円、オンライン請求の場合は郵送受取で500円、法務局受取で480円の手数料がかかります。

自分で手続きを行う場合は、抹消登記が反映される時期を法務局に確認した上で、登記事項証明書を取得すると良いでしょう。登記事項の確認は法務局の登記情報サービスでも可能で、利用登録に300円、全部事項閲覧で332円かかります。ただし、このサービスは午前8時30分から午後11時まで（土日祝は午後6時まで）の利用となり、取得情報は公的な証明書類としては使用できません。

司法書士手数料

司法書士に依頼する場合は、登録免許税の他に司法書士手数料が必要です。手数料は依頼先によって異なりますが、相場は1万円から3.5万円程度です。

抵当権抹消手続きの流れ｜司法書士に依頼する手順

当事務所は抵当権抹消サポートをご提供させていただいております。詳しくはこちらから＞＞＞

1. 抵当権抹消に必要な書類を揃える

抵当権抹消に必要な書類は銀行が保有しています。引き渡しと同時に抵当権を抹消する場合は、売主の銀行担当者が書類を持参します。すでにローンを完済しており、売却前に抵当権を抹消する場合は、以下の書類を銀行から郵送してもらいます。

• 抵当権設定登記済証または登記識別情報通知書

• 抵当権解除証書

• 金融機関発行の委任状

• 代表者事項証明書

• 履歴事項証明書

結婚や引っ越しなどで登記上の住所・氏名が変わっている場合は、抵当権抹消手続き前に所有権登記名義人表示変更登記が必要です。この手続きも必要書類を集めて法務局に申請します。必要な書類は以下の通りです：

• 住民票または戸籍附票（住所変更の場合）

• 住民票と戸籍謄本（氏名変更の場合）

• 委任状（司法書士に依頼する場合）

住所の履歴が破棄されている場合は、他の書類が必要になるため、司法書士に相談すると良いでしょう。

2. 司法書士に抵当権抹消手続きを依頼する

司法書士に抵当権抹消手続きを依頼します。抵当権抹消を残代金決済や引き渡しと同時に行う場合、不動産会社が通常、司法書士を手配します。売主は司法書士が用意した委任状に署名します。

3. 手続き完了に関する書類を受け取る

登記手続きが完了したら、司法書士から完了通知書を受け取ります。後日、登記簿謄本を確認し、抵当権の記載部分にアンダーラインが引かれていることを確認することで、抹消が完了したことを確認できます。

無料相談実施中！

当事務では抵当権抹消に関する無料相談を承っております。坂戸市、鶴ヶ島市、東松山市をはじめ埼玉県全域から沢山のご相談をいただき、地域トップクラスの相談実績がございます。

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