相続登記をしようとしている人へ
→相続登記に必要な６つのステップをお伝えします！
あなたが相続の登記をしようとしているなら、ぜひこの記事を読んで下さい！
１．戸籍謄本をそろえる
↓
２．現在の登記の状態を調べる
↓
３．不動産の評価額を調べる
↓
４．遺産分けの話し合いをする
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５．遺産分割協議書を作る
↓
６．法務局へ登記の申請をする
以下では、６つのステップの詳しい内容をお伝えします。
あなたが相続の登記を考えているなら、ぜひ続きを読んで下さい。
この記事を読むうちに、相続登記でどんな作業が必要になるかを理解していただけるでしょう。
相続の６つのステップで何をすれば良いのか、それぞれ説明していきますね。
「相続人は誰なのか？」を確定させるために、戸籍謄本が必要になります。
この時に必要になる戸籍謄本は、１通だけではありません。
亡くなった人の生まれてから亡くなるまでの間の全ての戸籍謄本・改製原戸籍・除籍謄本・除住民票が必要です。
亡くなった人が既婚の場合には、結婚前の戸籍謄本が必要になります。
本籍地を移動している場合には、その市町村ごとの戸籍謄本が必要になります。
また、相続人の戸籍謄本、住民票（本籍の記載入りのもの）が必要です。
※これらを全て取得するのに、とても時間がかかります！
以下の書類を参考にしながら、現在の登記の状態を調べます。
・登記事項証明書（「登記簿謄本」と呼ばれるもの）
・公図（法務局にある地図のようなもの）
・固定資産税の納税通知書
・固定資産評価証明書
・登記済権利証
不動産の登記簿を調べれば、現在の所有関係がどうなっているか、どんな登記が必要になるかが分かります。
また、公図を調査することによって、相続手続きの漏れ（私道部分の相続漏れ）を防ぐことができます。
自宅の周りに、私道の共有持分を持っている場合があります。
この持分についても相続の登記をしないと、不動産の価値が大幅に下がってしまうかも知れません。
共有持分を見逃さないために、公図（法務局にある地図）を取り寄せて、周辺の土地の登記の状態を調べる必要があります。
私道の相続が漏れていた場合に、後で登記をし直すのはとても大変です！遺産分割協議のやり直したり、印鑑証明書をもらい直したり・・・。
公図などをしっかり調査して、私道の持分がないかどうか、確認する作業が必要です。
※当事務所の場合、相談の時に「私道はない」と言っていた人でも、調査してみると私道持分を持っていることが、５件に１件くらいあります。
市役所などで、固定資産の「評価証明書」という書類を取得します。
これは、不動産登記の印紙代を計算するために必要になります。
この書類を取り寄せる時に、亡くなった方の相続人であることを証明するために、戸籍謄本が必要になります。
相続人の全員で、誰がどのように不動産や預貯金などを相続するのかを話し合います。
話し合った内容に従って、遺産分割協議書を作成します。
この時に、不動産だけでなく銀行の預貯金がある場合には、口座の種類（普通預金など）・支店名・口座番号などを書いて、誰が相続するのかを明確にすることをお勧めしています。
また、遺産分割協議書には、各相続人が全員署名し、実印で押印します。各相続人が印鑑証明書も取得しておくことが必要です。
※相続人の中に認知症の方がいる場合には、遺産分割協議ができません。この場合には、成年後見人を選任する必要が出てきます。
登記申請書を作成し、上記の書類一式を添付して、法務局へ登記申請を行います。
この時に、次の書類を添付して申請することになります。
・戸籍謄本、住民票等の一式
・遺産分割協議書
・印鑑証明書
・固定資産評価証明書
また、申請の際には登記のための収入印紙代（登録免許税）がかかります。
収入印紙代は、不動産評価額（評価証明書に記載された金額）の0.4％です。
※上記の全ての手続きを終了するまでには、遺産分けの話し合いがスムーズにできたとしても、１～２か月の時間がかかります
→自分でやると、50時間、60時間、場合によっては80時間以上かかります！
相続の手続きを全て自分でする人もいます。
しかし、これを全てするためには多くの時間と労力がかかってしまいます！
平日に何度も市役所や法務局に通わなくてはいけません。
参考までに、それぞれの手続にかかる時間の目安です。
・戸籍をそろえる作業は思っている以上に大変で、とても時間がかかります。
・特に、
（１）亡くなった人が何度も本籍地を変更していた場合
（２）相続人が亡くなった人のご兄弟の場合（兄弟間相続の場合）
には、30～40時間くらいかかることもあります。
・兄弟間相続の場合、戸籍謄本を取り寄せるためには、「戸籍の請求者が、亡くなった人の兄弟であること」が分かるような戸籍を提出する必要があり、とても大変です。
・古いの戸籍謄本は、判読が難しい旧字体を使っているものもあります。
※一般的なケースを想定していますので、「出生から死亡まで本籍地が同じ」などの事情が重なれば、すぐに揃ってしまう場合もあります
※ご依頼さえ頂ければ、面倒で大変な戸籍取得を当事務所で代行することが可能です！
・登記事項証明書（登記簿謄本）や公図は、法務局で取得します。
・取得した後も、書類の読み方を間違えると、その後の手続きが全く違ったものになってしまいます。
・市役所に行くか、郵送によって、固定資産の評価証明書を発行してもらいます。
・請求の際に戸籍謄本を提示して、「自分が相続人であること」を証明する必要があります。
・記載の仕方を間違えると、登記申請が出来ない可能性があります
・法務局（登記所）に何度か質問に行って、作成することになります。
・法務局は平日の日中しか開庁していないため、お仕事をされている方はお休みをとる必要があるかもしれません。
上記の時間は、もちろん初めて手続きを行う人を想定した目安です。
司法書士は、これらの手続に精通しているため、上記のような時間はかかりません！
私が司法書士になったばかりの頃、実家の祖父が亡くなり、相続登記を私が担当しました。
私の実家のケースでは、一番大変だったのは、遺産分けの話し合いをすることでした。
相続人たち（父の兄弟）は、「自分はもっともらえるはずだ」と言い、数か月の間、話しがまとまりませんでした。
普段は笑顔で話し合う兄弟だったのに・・・。
私の父は長男だったので、みんなの意見をまとめるのに、とても苦労していたようです。
遺産分割のサインが終わった時、父が大きなため息をついて、
「疲れた・・」
と一言つぶやいたのを、今でも鮮明に覚えています。
遺産分けの内容を決めるのは、相続人です。この部分だけは、司法書士がお手伝いすることはできません。
もちろん、遺産分けのアドバイスは可能ですが、最終的には相続人の皆さんに決めてもらう必要があります。
相続登記を自分ですると、危険な場合があります！
あなたが自分で相続登記をしようとするなら、必ずこの内容をよく読んで確認してからにしてください。
この記事をよく読むうちに、自分で相続登記をする時のポイントや危険性、専門家に依頼することのメリットについて、深く理解できるでしょう。
注意すべきポイントは、「私道持分の相続漏れ」と、「抵当権などの抹消漏れ」です。
自宅周辺の道路が公道ではなく、私道になっている場合があります。
「私道」とは、私人が所有し維持管理している道路のことです。この道路を周辺の方々と共有の状態にしている場合が、これにあたります。
相続の際に、この共有持分を見逃してしまうと、不動産の評価が大幅に下がってしまう場合があります。
私道の持分を登記し忘れていると、通行権などのトラブルが発生するかもしれません。
こういう不安定な要素があるため、不動産の買い主が住宅ローンを組み、銀行が不動産の価値を査定する際に、マイナスの要因になります。
結果として不動産の評価が下がる可能性があります。
そして、自宅の周辺に私道の共有持分があるかどうか、正確に分からない人がほとんどです。
相談の時に「自宅周辺には私道はない」と言っていた依頼者のうち、どのくらいのケースで私道持分が見つかったと思いますか・・・？
→約２０パーセント！
実に、５人に１人の割合で、私道の共有持分が見つかりました。
「共有持分はない」と思っている人でも、実際に調査してみると、共有持分を持っているケースがあります。
あなたが、その２０％に該当していた場合、私道の共有持分について登記が漏れていると、後でもう一度登記をしないといけません。
私道持分の登記をしないでおくと、不動産の価値が大幅に下がる可能性があるからです。
「もう一度、私道持分の遺産分けの話し合いをしないといけない・・・」としたら、とても面倒だと思いませんか？
分割協議書を作り直したり、相続人から印鑑証明書をもらい直したり、また法務局に行ったり・・。貴重なお休みの時間が奪われてしまいます。
専門家にこれを頼んだ場合には、その費用がかかります。
相続登記を自分で完成させて、数年がたち、土地を売ろうとした段階で、「私道の相続漏れがある」と気づいた・・・。
そんなお客様から、相続の仕事を依頼されたことがあります。
そのお客様は、「こんな場所に共有持分があったなんて、全く知らなかった・・・」と言っていました。
時間をかけて自分で登記を完成させたのに、結果としてもう一度登記することになってしまい、「とても悔しい」と言っていました。
この方のケースでは、 自宅とは少し離れた部分に共有持分がありました。
自分で登記をしてから、５年以上が経過していたケースだったので、戸籍謄本や印鑑証明書なども全て取り直しました。
私道持分の登記をするために、結局費用と時間がかかり、土地売却の話もずれこんでしまいました。
周辺道路に共有持分があるかどうか、自分で調べるのは大変です。
実際には公図と評価証明書等を見ながら調べることになりますが、一般の人が自分で調べるのは難しいと思います。
特に、自宅に接していない場所、自宅から離れた部分の共有持分があることがあります。調べて見つけるのはとても大変です。
司法書士に依頼していただいた方が、間違いがなく、結果として安心です。
登記が漏れていると、もし将来、ご自宅を売却されるような場合には、もう一度相続登記をしなくてはなりません。
これには時間がかかります。
売却の時期が遅くなるため、不動産価格にも影響があるかも知れません。
相続登記の際に、登記簿を調べると、「すでに完済しているはずのローンの抵当権が、まだ抹消されていない」というケースをよく見受けます。
また、亡くなった方が仮登記を設定していて、抹消登記が終わっていないケースもあります。
実際に、「相談して初めて、抵当権が残っていたことを知った」という方がほとんどです。
「ローンが完済しているから、抹消されていると思っていた」ということを、よく聞きます。
あなたが自分で相続の登記をすると、これらの手続を見逃してしまうかもしれません。
登記簿を普段見慣れていない人の場合、抵当権や仮登記がついていることを見逃してしまうことが多いです。
抵当権や仮登記は、「大至急抹消しなければならない」というものではありません。
しかし、抹消せずに放っておくと、後で消すのがとても大変になる場合があります。
特に、その抵当権の権利者（お金を貸した人）が個人の場合、その人が亡くなると抵当権の相続登記が必要になります。
また、抵当権の権利者が法人の場合、時間が経って法人が解散していたりすると、事実上、抵当権を消すのがとても難しくなる場合があります。
気が付いたタイミングで抹消しておくことをお勧めします。
相続登記を自分でやることの大変さや危険性について、ご理解いただけたと思います。
なぜ、相続登記を自分でするのは、こんなに大変なんでしょうか？
理由（１）・・・「相続」も「不動産登記」も、人生に何度も起こることではないから
相続も登記も、何度も経験する人はいません。普段やらないことなので、やり方も分からないのが普通です。調べるのに時間がかかります。
理由（２）・・・私道の持分の調査など、やったことがないから
私道の持分のことなど、普段全く考えないことです。これを調査しようとしても、調査の仕方も分からないと思います。
理由（３）・・・法律用語が分かりにくいから
色々な本で相続のことを調べても、法律用語が使われていて、意味が分かりにくい場合が多いです。
今までの記事を読み、
・相続登記にとても時間がかかる
・自分で登記するのが危険な場合もある
ということを理解していただけたと思います。
もし、これらの作業を全て代行してもらえるとしたら、どうですか？
戸籍を集めたり、登記簿を取り寄せたり、初めての作業を一人で進めていくことに不安を感じませんか？
私も、初めて会った人に自分の悩みを相談することには、不安を感じます。
・戸籍を読んだり登記簿を読んだり、とても時間がかかります。面倒で時間がかかる作業をするとしたら、あなたはイライラを感じませんか？
・せっかく戸籍謄本を全部そろえ、遺産分割協議書を作ったのに、登記所に行ったら「戸籍謄本が不足してます」とか、「遺産分割協議書の書き方が違っています」と言われたら、あなたは腹が立ちませんか？
・相続の作業に５０時間、６０時間、場合によっては８０時間以上もかかるとしたら、あなたは「そんな時間はない！」と思いませんか？面倒な作業にイライラしませんか？
・他にもやらなきゃならないことは山積み！ただでさえ忙しいのに・・・・
・仕事が忙しすぎて、疲れ切っている・・・
・一人で暮らしているので、移動するのが大変で、何度も役所に行くのは大変・・・
もしこれらのことを私が全て代行して、自分は何もしなくて良いとしたら、あなたは空いた時間で何をしますか？家族との時間にしますか？趣味や運動の時間に使いますか？
・時間が大幅に節約できるため、自分の好きなことや家族との時間に使うことができます。
・自分のお仕事にあてる時間も確保できます。
・「自分ですべてやる必要がなくなった時の開放感」を想像してみてください。
・私に相談いただいた方からは、
「手続きのプレッシャーから解放されて、とても嬉しい」
「自分でやらなくて済むから、スッキリした」
ということを、良く言われます。
相続登記に必要な作業は、全て私が代行します！
お客様にしてもらうことは、
・誰が相続するのかを決めてもらう
・印鑑証明書を取る
の２つだけです。
自分で登記することもできますが、私道持分の登記が漏れてしまう場合があります。
専門家に依頼すれば、安心確実です。
「登記のやり直し」という事態も防げます。
実際に、「私道持分はない」と言い切っていたお客様のうち、約２０％のケースで、私道の持分が見つかっています。
「司法書士ってどんな人だろう・・・。怖そうな人だったら嫌だな・・・」と言う方も安心してください！
当事務所では、相談者のうち８８％から、「親切」「ていねい」「話しやすい」というアンケートの回答をもらっています。
・「偉そうな態度をとられるかも・・」
・「何を言われるか分からない・・・」
こういう心配は不要です！
「相続登記を依頼したいけど、誰に頼んだら良いのか分からない・・・」
こんな気持ちが正直なところだと思います。
普段は「司法書士」という人に接する機会がないですし、司法書士がどんな仕事をしていて、どういう性格の人物なのか、全然分からないと思います。
分からない人に頼むのは、不安だと思います。
こんな不安はありませんか？
私が司法書士の中島です。
右の顔写真を見てください！
あなたのご相談を、私が担当します。
実際に相談した人の88％から、「親切」「ていねい」「話しやすい」というアンケートの回答をもらっています！
仕事の完了前ならいつでも依頼をキャンセルできます！
また、私の仕事に満足いただけなかった場合には、報酬はご返金いたします。（実費はご負担いただきます）
相談は無料です。
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ご安心下さい。
司法書士には守秘義務があります。
当たり前のことですが、秘密は厳守します。
司法書士事務所は坂戸市周辺にもたくさんあります。
当事務所は、他の事務所とココが違います！
平成２５年のアンケートで、実際の相談者の８８％から、「親切」「ていねい」「話しやすい」という回答をもらっています。
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司法書士に「費用の安さ」だけを求める人は、他の事務所にご相談した方が良いかもしれません。
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これらのことを当事務所にご依頼し、あるいは相談されてい場合には、
当事務所の基本サポートプランをご覧ください！
| 保有資格 | 司法書士（登録番号：埼玉 第1095号） |
|---|---|
| 経歴 | 昭和５５年 埼玉県坂戸市出身 平成 ５年 坂戸市立千代田小学校卒業 平成１５年 立教大学法学部法学科卒業 平成１８年 司法書士試験合格 平成１９年 行政書士試験合格（未登録） 平成１９年 司法書士登録 |
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