こんな時どうすればいい?相続登記手続中に抹消されていない仮登記があったケース

相続手続きの際に以前の相続手続きが終わっていなかったというケースがございます。

今回は依頼者(相続人)の夫が亡くなり、夫名義の自宅の土地建物を含む相続手続の依頼をいただき相続手続きが残っていた解決事例を紹介します。

ここでは実際の相談をベースに仮登記・抹消登記について解決します。

相談の内容

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相続人は依頼者とその子ども達で遺産分割も特にトラブルなく進んだものの、自宅の土地の一部に近所の知人名義の仮登記がされていました。

そして更に、その知人は既に亡くなっていました。

依頼者の話によると自宅の敷地は、その知人から購入したものでしたが、代金の一部を分割で支払うことになったため、「支払いが滞ったときに備えて所有権仮登記を登記したのではないか」ということでした。

この支払いは既に完了したものの、抹消登記をしないまま当事者である知人が亡くなってしまっていました。

そもそも仮登記とは?

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仮登録とは、のちの正式な登記(本登記)に備えて、前もって登記上の優先順位を確保するための登記を指します。あくまで仮登録なので、本登録をすることで正式に所有権を認められます。

一般的な不動産売買では、所有権移転登記を行います。

これは不動産の所有者が変更となったことを示す不動産登記です。

不動産売買時、契約締結~代金決算および引き渡しには時間を要するため、トラブルが発生することがあります。

例えば、売主があなたとAさんに二重に売買をしていた場合です。

不動産があなたに引き渡しとなる前にAさんが所有権移転登記を行うと、その不動産はAさんのものとなってしまいます。

このような事態を防ぐために、あらかじめ仮登記をしておくことで、登記上の優先順位を保全しておく必要があります。

仮登記による担保

今回のケースでは、売主(旦那様の知人)が仮登記をしておくことで、返済が滞った際の担保にしています。

もしも買主(依頼者の旦那様)が返済できなければ、売主にその不動産を取得できる取り決めをします。売主が仮登記を本登記することで不動産の所有権は売主に認められ、実質的に債権を回収するというものです。

では抹消の登記とは?

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抹消登記とは、登記の内容を消して効力を失わせる登記のことを指します。

代表的な抹消登記は抵当権設定登記の抹消です。これは金融機関から住宅ローン融資を完済した際に、金融機関側の抵当権を不動産登記簿から消すための手続きとなります。

今回のケースでは、依頼者の旦那様が旦那様の知人に対して返済を終了していたにも関わらず、抹消登記の手続きをとらないままお二人ともお亡くなりになられてしまいました。

旦那様の知人の仮登記について登記を抹消しなければなりません。

仮登記を抹消しなかった場合のデメリット

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では、なぜ仮登記を抹消しなければならないのでしょうか。仮登記を抹消しなかった場合、

・不動産売却時のトラブルに繋がりやすい

・売却価格が極端に低くなることがある

といったデメリットがあります。

仮登記つきの不動産を売却した場合、新たな所有者に所有権がなくなってしまうことがあります。さきほどもご説明した二重で売却してしまうのケースなどです。

これがリスクとなり、仮登記をされている不動産は売却価格が低くなってしまうことがあるのです。

本相談内容のポイント

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通常、不動産に仮登記が設定されたままだと、不動産の売却することはできません。

そのため、相続した実家や土地を売却するためには仮登記を抹消する手続きが必要です。

今回は仮登記の名義人である方が既に亡くなっていたため、抹消登記手続には、その知人の相続人(お子様に当たる方々)の協力が必要となりました。

さらに、その知人の相続関係を証明するため、知人の相続人の皆様全員から、戸籍謄本を集める必要がありました。

このように相続手続きは進めていく最中に思わぬトラブルが発生することもありますので、なるべく早いタイミングで専門家の司法書士に相談しておくことをおすすめします。

結果

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相続登記完了後、依頼者から知人の親族に連絡を取ってもらい、抹消登記手続きに協力してもらえることになりました。

戸籍類はこちらで収集し、仮登記抹消に関する承諾書に知人の相続人の署名、実印による押印をいただき、印鑑証明書とともに法務局に申請を行った結果、無事抹消することができました。

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