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遺産分割協議の失敗事例

≪ケース1 遺産分割協議後、共有持分を売買する≫

両親が亡くなり、自宅を長男のAさんと長女のBさんが相続しました。現在はAさん一家が生活しています。

相続した時、自宅不動産の取得割合(共有持分)はAさんが4分の3、Bさんが4分の1でした。

Aさんは既婚で、子供が2人います。また、Bさんも結婚していて、子供が2人います。

このままの状態を続けると、将来Bさんが亡くなった時に、共有関係が複雑になってしまうということが分かりました。

具体的には、Bさんが亡くなると、Bさんの共有持分(4分の1)は、Bさんの子供2人とBさんの配偶者が相続することになります。
他方で、自宅の共有持分の4分の3は、Aさんが持ったままになります。

自宅建物を、Aさんと甥・姪で共有することになってしまいます。

その後、Aさんが亡くなると、Aさんの配偶者と子供2人が、Aさんの共有持分(4分の3)を相続することになります。

このようになってしまうと、共有者の人数がどんどん増えていき、最終的に処分(売却)することも、とても大変になってしまいます。

結局、相続して数年が経った後に、将来の共有関係の複雑化を防ぐために、AさんはBさんの持分を1,000万円で買い取ることになりました。

その結果、AさんBさんには、以下のような負担が発生しました。
・Aさんの負担……不動産の購入代金1000万円を実際に支払う、
         不動産取得税、登録免許税
・Bさんの負担……不動産売却による譲渡所得税、翌年の健康保険料等の増額

Bさんは、兄妹間の売買のことなので、「土地の代金はもっと安くて構わない」という気持ちでした。しかし、親族間売買の場合であっても、時価で売買しないと、贈与税がかかってくる恐れがあるということで時価による売買となりました。

このような売買をした結果、かかってくる税金等の負担は、とても大きな金額になります。一概に金額を特定できませんが、1,000万円の売買があった場合、Aさん・Bさんにかかる負担は数百万円なります。

この場合、初めから土地・建物をAさんが相続することにしておいて、その分をAさんからBさんに代償金を支払うという形で相続しておけば、余計な税金を払わなくて済んだと思われます。

≪ケース2 納税などの関係で、遺産分割協議を急いでしまう≫

Aさんのお父さんが亡くなり、相続人は妻(Aさんのお母さん)と子供3人(Aさん、Bさん、Cさん)というケースです。お父さんは、住宅と土地、駐車場、賃貸住宅とその土地、という合計3カ所の不動産を残していました。

それらをどのように相続するのか、相続人4人で話し合いをしてきました。

自宅の土地・建物には、お母さんが生活していました。駐車場と賃貸アパートは、面積や収益性に大きな違いがありました。
個々の不動産の間には面積や価値に大きな違いがありました。
Aさんたちは、不動産をどのように分割したら良いのか、決められずにいました。

そのような中で、Aさんのケースでは、相続税の申告が必要だということが分かりました。
申告が遅れてしまうと、延滞税などが発生してしまうかもしれません。

そこで、Aさんたちは遺産分割協議を急ぎ、「すべての土地・建物を、各相続人が4分の1ずつ共有にする」という内容で、遺産分割をしました。

後日、賃貸住宅の建替えをすることになり、その際に共有持分をどのようにすべきなのか、検討することになりました。税務上の問題に対応するために税理士の先生に相談をして、結果的には「固定資産の交換の特例」による持分の交換で対処することになりました。

子供3人に対して土地持分の取得に伴う不動産取得税と登録免許税、さらには交換した土地に評価の差があるため、差額分に対して贈与税がかかってしまいました。

「とりあえず共有にしておこう」は後で悔いを残すことに

この2つの事例では、遺産分割の際の争いはないケースでしたが、「不動産はとりあえず共有にしておく」として遺産分割をした例です。

ところが、建替え問題等が後になって発生して、本来払わなくて済んだはずの税金が余計にかかってしまったのです。

二つの事例の対処法として、以下のように考えられます。

まずケース1では、初めから土地をAさんが相続し、Aさんが取得した持分の相当額をBさんが代償として相続するという遺産分割をしていれば、土地持分の売買による不動産取得税、登録免許税、譲渡所得税等の費用は発生しなかったはずです。

ケース2では、居宅の土地にお母さんの住む家が建っていたこともあり、お母さんが住宅を相続し、残りの子供3人が別々に駐車場と賃貸住宅の土地・建物を相続しておけば良かったと考えられます。

このように、相続の争いがないケースであっても、「不動産はとりあえず共有にしておこう」としてしまうのは、将来、問題が発生するリスクがあります。

また、遺産分割の時には兄弟仲がよくても、時間が経つとそれぞれの家庭状況等が変化することもあります。

やはり、当初から相続に精通している専門家に相談して、将来どんなリスクが発生する可能性があるのかを知っておくことがポイントです。

遺産分割による不動産の共有は、遺産を公平に分割できるというメリットもありますが、上記のようなデメリットもありますので、より慎重が対応が必要です。


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