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不動産の名義変更(相続登記)が必要な理由

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相続登記とは、遺産である土地・建物の名義を変更(所有権移転登記)する手続きです。
この手続きをしていないと、「土地・建物が自分のものであること」を第三者に主張することができません。その土地・建物を売却したくなっても、相続登記が終わっていないと売却することはできません。

しかし、この登記手続きをしないまま放置してしまう方もいらっしゃいます。
登記には明確な期限が定まってはいないため、放置しておいても罰則のようなものはありません。また、「登記できない」という誤解をして、手続きをしないままにしてしまう方もいらっしゃいます。

では、相続登記をせずにそのままにしておくと、どのような問題が発生するでしょうか?

【登記をしないデメリット】

  • その相続財産(不動産)に関する自分の権利を、他の人に主張することができません。
    たとえ、相続人の間で、「誰がその不動産を相続する」という話し合いができていたとしても、その相続登記がされていなければ、他人に対して自分の所有権を主張できません。
  • 相続をした不動産を売却したり、その不動産を担保に融資を受けることもできません。また、その不動産を賃貸することも原則としてできません。
  • 遺産分割協議をせずに長い時間が経つと、相続人だった人が亡くなってしまうことがあります。そうすると、その亡くなった人の相続人が、遺産分割協議に参加することになります。時間が経つにつれて、関係性の薄い相続人が増えていき、遺産分割協議がまとまらなくなる可能性が高くなります。
  • 相続人うちの誰かに借金があったり、税金の滞納がある場合、その相続人の持分が差し押さえられてしまうかもしれません。差押えを受けてしまうと、その不動産を売却するのがとても難しくなってしまいます。
  • 相続人のうち多額の借金がある人がいて、遺産分割をしない間にその人(借金がある相続人)が亡くなってしまうと、大変なことになります。借金について相続放棄をすると、場合によっては、先に亡くなった人の遺産を分割できなくなってしまう可能性があります。

以上をまとめると、相続登記をしないことによって、「不動産を売却できない」という不安定な状態が続くことになります。
また、長期間放っておくと、相続人の数が増えていき、もっと不安定な状態(遺産分割ができなくなる状態)になってしまいます。

【登記をしない理由】

死亡した人が遠方に土地を所有していて、遺族は、その土地を所有していることを知らずに、相続登記をしていないケース

このまま相続登記をしないままでいると、相続権を有する相続人が時間の経過とともにどんどん増えていきます。遺産分割がまとまらなくなる可能性が出てきます。

また、時間の経過によって新しい相続人が出てくると、「法定相続分に相当する額を、金銭で支払って欲しい」という主張をされる可能性もあり、遺産分割が難しくなってしまうことが多いです。

相続人のうちの1人が、行方不明または音信不通になっていて、「連絡が取れないと相続登記は絶対にできない」と思い、名義変更をしなかったケース

相続人がなんらかの理由で行方不明になっていたり、音信不通になっている場合があります。その相続人のうちの1人でも揃わない状態では、遺産分割協議をすることはできません。

このようなケースでは、家庭裁判所に対して「不在者財産管理人選任の申立て」を行い、行方不明の相続人に代わって、弁護士などが不在者財産管理人として、遺産分割の話し合いに加わってもらい、遺産を分割することもできます。

登記済権利証を紛失したため、登記ができないと思い込んでいるケース

不動産を所有している方は、登記済権利証(または登記識別情報)をもっておられると思います。
紛失してしまった場合には、登記済権利証は再発行されることはありません。「紛失してしまったために、登記ができない」と誤解されているケースがあります。
しかし、相続登記の場合には、原則として登記済権利証を提出する必要はありません。権利証を紛失していても、相続登記の申請することはできます。

相続登記をすると、必ず相続税が発生すると思い込んでいるケース

相続に関する手続きをすると、「必ず相続税が発生する」「相続税がかかると家を売らないといけないかもしれない」と心配する方がいらっしゃいます。

しかし、実際に相続税の申告が必要なケースは、全体の6%程度と言われています(平成27年1月1日以降)。 相続が発生した場合でも、多くの場合には相続税は課税されません。

当事務所では、相続税のことを相談できる税理士の先生をご紹介しています。安心してお問い合わせください。

登記をせずにそのまま長期間過ぎてしまい、罰則があると思って名義変更を躊躇していたケース

不動産登記の名義を変更をしなかったからといって、罰則などはありません。不動産の所有権移転登記は、すぐにしなかったとしてもペナルティはありません。安心して、お問合せ下さい。

→ 「不動産の名義変更(相続登記)の手続き」ページはこちらから

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項目 相続登記
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初回のご相談(90分)

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収集した戸籍のチェック業務

相続関係説明図(家系図)作成

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※2、3、4、5

不動産登記簿謄本取得

預貯金の名義変更 ※6
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パック特別料金

35,000円~

80,000円~

95,000円~

※1戸籍収集は4名までとなります。以降1名につき4,000円頂戴致します。
※2相続登記料金は、「不動産の個数(筆数)が3以上の場合」「複数の相続が発生している場合」には、追加料金をいただきます。
※3不動産の評価額により、料金に変更が生ずる場合がございます。
※4不動産が多数ある場合、不動産ごとに相続人が異なる場合は、申請件数が増えますので別途加算されます。
※5当事務所の報酬とは別に登録免許税(固定資産評価額の0.4%)が必要になります。例えば、不動産の評価額が2,000万円の場合、国への税金として2,000万円×0.4%=80,000円が別途掛かります。
※6預金口座名義変更は1口座までの金額になります。以降1口座追加につき40,000円頂戴致します。

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